مالیات بر املاک چیست
یکی از راه های تامین بودجه کشور مالیات است . در واقع مالیات قسمتی از درآمد، دارایی یا ثروت افراد است که توسط قانون تامین می شود و به منظور پرداخت بخشی از هزینه های عمومی و حفظ منافع اجتماعی و اقتصادی و سیاسی کشور طبق قانون به وسیله دولت وصول می شود.
دولت برای رائه خدمات عمومی و اجتماعی نیاز به منبعی دارد تا هزینه های کشور را تامین نماید پس دولت مالیات را از افراد جامعه نسبت به ثروت آنها دریافت میکند .
دراین مقاله از مالیات بر انواع املاک و نیز بر خانه های خالی و متوفی سخن می گوییم .
مالیات بر املاک و مستغلات
مستغلات چیست ؟
مستغلات املاکی هستند که از آن ها درآمد کسب میشود مثل خانه های اجاره ای و رهنی .
مالیات بر مستغلات
مالیاتی که نسبت به درآمد حاصل از اجازه ملک و زمین و باغ و هرگونه نقل و انتقال آن اعمال میشود . مالیات مستغلات مالیات مستقیم است که ناشی از درآمد اشخاص در بازار مسکن میباشد .
انواع مالیات بر املاک و مستغلات:
- مالیات بر درآمد ناشی از اجاره
- نقل و انتقال
- ساخت و ساز
- مستغلات خالی
محاسبه مالیات بر اجاره ملک
در این نوع مالیات ابتدا اجازه سالیانه تعیین و محاسبه میشود و همچنین املاک دارد پول پیش گرفته شده باشد و یا برعکس
اگر پول پیش گرفته شده باشد 18% درصد از ان مبلغ محاسبه میشود و حاصل به دست آمده با اجاره بهای سالیانه جمع میشود . در این جمع بستن هرچه به دست می آید ۲۵٪ آن از مالیات معاف است و حاصل به دست آمده را در ۷۵٪ درصد ضرب می کنیم.
نکته ای که باید به آن دقت کرد این است که نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک به این شکل می باشد که اگر در آمد سالیانه ملک در حاصل جمع گفته شده:
- تا ۳ میلیون در سال باشد : ۱۵درصد مالیات تعلق می گیرد.
- ۳ تا ۱۰ میلیون در سال : ۲۰درصد مالیات تعلق می گیرد.
- ۱۰ تا۲۵ میلیون در سال : ۲۵ درصد مالیات.
- ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون : ۳۰درصد مالیات.
- و بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان : ۳۵درصد مالیات تعلق می گیرد.
نکته دیگر آنکه اگر حاصل جمع ۵ میلیون تومان در سال باشد، ۳ میلیون آن را با ۱۵ درصد و ۲ میلیون آن را با ۲۰ درصد محاسبه می کنیم.
مثال برای محاسبه مالیات اجاره خانه
فرض کنیم یک ملکی ۲۰ میلیون تومان رهن گرفته شده و اجاره ماهیانه آن ۵۰۰ هزار تومان می باشد. :
ابتدا 18 درصد از رهن را حسلب میکنیم : ۳٫۶۰۰٫۰۰۰ = ۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰-۱۸%
سپس باید جمع اجاره ماهیانه را هم حساب کنیم یعنی ماهی ۵۰۰ هزار ضرب در ۱۲ ماه:
۶٫۰۰۰٫۰۰۰ =۱۲ * ۵۰۰٫۰۰۰
حالا این دو عدد به دست آمده را یعنی حساب ۱۸ درصد پول پیش و حساب کل اجاره یک سال را جمع می کنیم که می شود:3600000 + 6000000 = ۹/۶۰۰/۰۰۰ تومان
در بالا گفتیم که در مالیات اجاره ۲۵ درصد معافیت دارد یعنی از ۰٫۷۵ درصد محاسبه می کنیم. لذا کل عدد به دست آمده را که ۹.۶۰۰.۰۰۰ هزار تومان بود را در ۷۵٪ ضرب می کنیم که می شود:۷/۲۰۰/۰۰۰
از این عدد به دست آمده است که مالیات را از آن کسر می کنیم طبق داده های بالا یعنی ۳ میلیون تومان آن با ۱۵ درصد محاسبه می شود و باقی مانده یعنی ۴.۲۰۰.۰۰۰ هزار تومان با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می شود.
اگر ۳ میلیون را ضربدر ۰٫۱۵ درصد کنیم ۴۵۰ هزار تومان.
و اگر ۴.۲۰۰.۰۰۰ را ضربدر ۰٫۲۰ درصد کنیم ۸۴۰ هزار تومان به دست می آید. لذا جمع این دو می شود مالیات این خانه در مثال فرضی یعنی. ۱٫۲۹۰٫۰۰۰.
چه افرادی در مالیات بر اجاره معافند؟
اگر فردی درآمدی غیر از اجازه ملک خود نداشته باشد از مالیات معاف میشود .
مورد دومی که فرد را معاف از مالیات میکند فرد ملک خود را برای اقامت یا فعالیت تجاری به فامیل های درجه اول خود بدهد معاف از مالیات میشود .(پدر ، مادر ، فرزند ، همسر ، خواهر)
مورد سوم در مورد میراث فرهنگی است که اگر ملک به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابد و در آثار ملی ایران به ثبت رسیده باشد از مالیات معاف است.
معافیت دیگری که پیش بینی شده است در موردی است که فرد، خود واحدی از آپارتمان را برای مثال مالک است و آن را اجاره داده است ولی خود وی هم در جایی دیگر اجاره نشین است در اینجا از مالیات نسبت به کل معاف است اما در صورت داشتن مابه التفاوت در ۲ اجاره در آن قسمت باید مالیات بدهد.
مالیات بر نقل و انتقال
عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری وصول می شود به ۲ صورت است:
۱– مالیات بر نقل و انتقال ملک:
نقل و اتقال هر ملک با هر نوع کاربری 5% درصد از ارزش معامله مالیات نقل و انتقال از مالک فروشنده دریافت میشود .
اینکه میزان ارزش معاملاتی چه مبلغی خواهد بود بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد.
۲- مالیات انتقال حق واگذاری ملک:
مالیاتی است که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می شود که میزان آن ۲ درصد قیمت تعیین شده در هنگام انتقال است.
مالیات حق واگذاری یا سرقفلی نام دیگر این نوع مالیات است.
مالیات بر ساخت و ساز ملک
با توجه به تصویب نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات های مستقیم میباشد ، مبنای جدیدی برا مالیات رقم زده است :
طبق مصوبه تصویب شده : رگونه ساخت و سازی که شکل بگیرد چه سازنده شخص حقیقی باشد چه شخص حقوقی چه خرده سازان باشد یا انبوه سازان ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می باشد.
سازندگان حقوقی یعنی همان شرکت های ساختمانی که دارای مجوز هستند از سازمان برنامه و بودجه ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحد های نوساز خود را به دولت می دهند.
شرکت های تعاونی مسکن ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و ساز و فروش املاک تازه ساز خود را به امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
اشخاص حقیقی که به ساخت و ساز می پردازند چه خرده ساز باشند و چه انبوه ساز ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمدی را که از فروش نخست خود به دست می آورند به دولت اختصاص می دهند.
طبق فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز، سود سازنده، هزینه زمین و هزینه ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود
نکته ای که در اینجا باید به آن دقت کرد این است برخلاف مصوبات قبلی که مالیات به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود در حال حاضر مسکن سازان مالیاتی در حد سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند.
که در مالیات بر ساخت و ساز فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق فرمول جدید هستند.
یعنی هر نوع سازنده ای به جز شرکت ساختمانی و اشخاص حقوقی اگر ساختمان نوساز خود را در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کنند؛ از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.
مالیات بر خانه های خالی
یکی از علت های گرانی ملک افرادی هستند که صاحب املاکی هستند ولی آنها را ارائه نمیدهند .
هر واحد مسکونی یا تجاری در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر که خالی شناخته می شوند بعد از یک سال یعنی از سال دوم مشمول مالیات خواهند بود یعنی:
- برای سال دوم برابر با نصف مالیات بر درآمد اجاره.
- برای سال سوم برابر با مالیات درآمد بر اجاره
- و برای سال چهارم و بعد از ان ۱.۵ برابر مالیات بر درآمد اجاره از فرد مالک اخذ می شود.
در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات مزبور نخواهند شد.
معافیت مالیاتی
افرادی که تحت تعهد صاحب ملک هستند ملک تجاری به حساب نمی آید معاف از مالیات هستند .
مالیات بر ملک متوفی
طبق آنچه در قانون مالیات های مستقیم ذکر شده هر نوع کسب مال اتفاقی مشمول مالیات خواهد بود.
ارث نیز یکی از همین مصادیق خواهد بود.
اما به علت یک سری ویژگی ها آن را از درآمدهای اتفاقی جدا کرده اند و قسمت و فصلی جدا تحت عنوان مالیات بر ارث را به خود اختصاص داده است.
در محاسبه مالیات بر ارث ملک، باید گفت که این امر به نوع مال بستگی دارد و در این که مالیات را چگونه محاسبه می کنند . بر اساس نرخ روز نقل و انتقال یا بر اساس ارزشی که خود سازمان امور مالیاتی تعیین می کند نوع مال است که تعیین کننده است.
در ارث هم محاسبه مالیات بر ارث بر اساس ارزش املاک است و این ارزش را سازمان امور مالیاتی تعیین می کند و بر اساس ارزشی که این سازمان تعیین می کند ۷.۵ این ارزش برای وراث طبقه اول به عنوان مالیات اخذ می شود.
جمع بندی مالیات املاک
مالیات گرفتن یکی از راه های تامین بودجه و تامین منافع عمومی است. مالیات به امور مختلفی تعلق می گیرد.
در اینجا ما در باب مالیات بر ملک سخن گفتیم که ممکن است چند وجه داشته باشد . مانند مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر ارث، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر ملک خالی که به هر کدام جداگانه پرداختیم و نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره و نکات آن را نیز در جای خود توضیح دادیم.